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总价800万入住低密别墅—金隅上城郡楼盘评测
发布日期:2021-09-14 15:34   来源:未知   阅读:

  在你做出买房决定之前,我们用最理性的踩盘行为,去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。本期,乐居楼盘测评师走进金隅上城郡,为您带来项目的全面测评。

  金隅上城郡位于昌平北七家,210-400㎡联排/叠拼,总价约800万起,是北京少有的低密纯墅社区。作为800万即可入手的低密别墅,金隅上城郡比较适合本地改善家庭,朝阳、顺义、东西城客群亦有辐射。

  金隅上城郡位于昌平区,该区域与海淀相邻,但比海淀房价便宜,因此承接了不少海淀、朝阳等区域外溢的客群。目前昌平的产业发展整主要依托未来科学城,根据昌平区未来5年规划,区域将形成一轴一带一廊的空间格局,重点发展两城一区多点,其中两城是指未来科学城和昌平新城,一区是回龙观和天通苑地区,多点包含7个镇中心。

  聚焦到昌平楼市,数据显示,今年前7月,昌平累计成交住宅4563套,均价48635元/平,奥森one、奥海明月两大限竞房霸榜。近几年,昌平因海淀“码农”强大的购买力,新盘热销是常态,而别墅市场则略显普通。前7月,北京别墅市场成交前50项目中,昌平占8席,金隅上城郡排名第一。

  金隅上城郡位于北六环内,属于奥北别墅区,是北京发展较早的别墅区,不少知名房企争相入驻,开发了不少低密优质的别墅产品,因此板块发展相对十分成熟,生活配套设施丰富。

  除了产业优势外,金隅上城郡周边高端教育资源丰富,比邻北师大亚太学校等14所国内、国际名校。项目周边安立路快速路改造工程已开工,道路全长18.5公里,8车道改建为双向12车道,总投资高达123亿,未来建成后,可以实现奥森公园、天通苑、北苑组团、小汤山和兴寿镇一路连接。

  2017年9月金隅上城郡一期开盘,项目以“1.0容积率纯墅社区”身份出道,开盘3个月时间就达成即将售罄状态,同年12月完成房屋交付。2018年8月二期开盘,2019年成交量达成177套,单盘摘得北京别墅套数销冠,去化速度之快,折合2天就能实现1套别墅销售。2019年6月三期推售,至2020年实现年度认购金额近30亿的成绩,可见项目市场认可度非常高。目前金隅上城郡三期产品顺销中,预计2022年3月底交付,目前已是准现房状态。

  金隅上城郡整体为英国约克郡红砖风格项目占地面积24万㎡,地上建面24万㎡,容积率仅为1.0%,百家乐博彩论坛,是北京市面上少有的纯粹低密别墅产品。总共965户,车位配比1:1,绿化率40%。项目本身为毛坯交付,在满足业主个性化装修需求的同时,避免了收房后因隐蔽工程而带来的装修隐患。

  金隅上城郡B4上叠户型为三室两厅三卫,面积214平米,整体格局四面采光,面宽达到9.5米,三个卧室是均为南向套房,二层的卧室做到了两个独立的主卧套间,拥有独立的卫生间设计,居住起来更具私密性。

  首层为生活区,客厅+阳台+餐厅+厨房+一体化设计,空间开阔布局合理,三面采光,视野开阔,老人房设置在首层,生活起居更为便捷。

  厨房空间开阔,在内部放置洗碗机、蒸箱烤箱都没问题。上叠每户配备一个车位,由地下车库可以直接乘电梯到达三层户门处(两户公用一部电梯)。

  户型共4层:地上三层+地下1层。每户配备双车位,私家电梯,6.6米高的挑空客厅,私密独立家庭厅。

  首层为客厅+餐厅+厨房+北向套间,10.8米面宽南北通透采光充足。北向双采光独卫卧室可作为老人房或保姆房使用,便捷舒适。

  二层为双卧+家庭空间,同样为双套房设计,全明格局,适合父母或子女在此居住。并配有客卫,家庭人口多时也无需排队。

  三层则是超大的主卧套房,卧室+阳台+书房+独卫,功能齐备空间敞阔,主卧5.4米超大面宽,私密舒适。

  以建筑面积约394㎡㎡的样板间为例:从整体规划布局来看,充分利用空间,此户型适合三代同堂的家庭居住,在满足家庭成员的亲切交流基础上,保证各代人之间生活的相对独立和私密。

  三层整层为奢华主人套房,搭配宽敞书房、精致衣帽间,演绎品质生活格调,有效的实现动静分离。

  轨道交通:距离项目最近的地铁站为5号线天通苑北站,距离项目约7公里。5号线北起天通苑北站,南至宋家庄站,可换乘1号线号线、亦庄线等。好在金隅上城郡这类的豪宅客群,对轨道交通依赖度不高。

  公共交通:项目距离最近的公交站点为北京太阳城站,约500米,周边覆盖有多条公交线米的上城郡小区站。不过金隅上城郡这类的别墅客群,出行基本不依赖公共交通。

  自驾:项目周边覆盖四纵四横交通路网,横有北五环、定泗路、北清路及北六环,纵有京承高速、立汤路、京藏高速、京新高速(G7)。定泗路(生命科学园东路-立汤路)道路工程西起生命科学园东路,向东经京藏高速公路、回昌东路、规划七路、黄明西侧路、建材城东侧路相交后,终点止于立汤路,道路长约12.5公里。规划为城市主干路,道路红线米。北清路,北五环和北六环之间的东西向主要交通干道,可连通海淀、昌平等地区。立汤路,北起北六环经北七家组团后,到达科荟路,未来将升级为北六环路的南北向城市快速路,将由双向8车道改建为双向12车道,全长约18公里。

  教育:项目5Km范围内覆盖8所小学:北京师范大学亚太实验学校(987m)、北七家中心小学(2.3Km)、小汤山中心马坊小学(1.7Km)、皇城根小学昌平学校(4.2Km)、平西府中心东沙各庄小学(2.3Km)、小汤山中心小学(3.6Km)、昌平第三实验小学(3.4Km)、北京昌平区大东流中心小学(3.6Km)。

  医疗:距离项目最近的医疗配套,为项目北侧的北京太阳城医院,距离538米;5公里范围内,有北京小汤山医院北京(4.3km)、北京王府中西医结合医院(4.6km),基本可以满足日常就医需求。

  公园:项目东南4.3公里为未来科学城滨水公园,占地面积314.16公顷;北侧3.7公里是九华山庄温泉主题公园,占地面积140公顷,是九华山庄历经10年修建起来的一座大型温泉主题公园。

  商业:项目 5km 范围内,拥有较多物美、华联等商超,3.2Km处有宝迪商业中心,基本可以满足日常生活所需。而更多的购物、休闲娱乐需求,则可以前往更远的龙德广场(9.6km)。

  金隅上城郡北侧800米处就是温榆河,温榆河岸南侧为占地1500亩的彼岸青滩18洞高尔夫球场;河堤路向下3公里处为占地1300亩拉菲特城堡高尔夫,是北京最的球场。

  项目在售价格:金隅上城郡目前在售产品为总价800万起的210-400平户型,折合单价3.8万/平。距离项目5公里的同类别产品——天樾书院2021年初开盘,270~310平叠拼别墅1100万起售。10公里外的次新限竞房——观承别墅·大家300-400平的联排产品,价格在1520万起。总体来说,该区域内品牌开发商打造的别墅产品中,金隅上城郡的价格对有置换需求的家庭还是比较友好的。

  区域价格现状:今年1-8月,北京别墅市场成交新房3299套,成交均价4万8元/平,金隅上城郡不到单价4万的单价可以说是性价比看点十足,在成交额排名中稳定占据别墅前十的位置。

  项目周边二手房:在某二手房交易网站上搜索项目周边二手别墅产品,距离金隅上城郡1.6公里是总价1400万左右的温哥华森林,单价5万左右,该项目于2006年建成,社区建设和产品设计相对落后。

  项目周边新房:在昌平与金隅上城郡同类别、同价位产品仅有玖瀛府一座项目, 但玖瀛府位于北六环外,交通配套相比金隅上城郡稍显匮乏,且玖瀛府产品项目2023年10月交付,交房时间较金隅上城郡晚1年有余。

  自2018年起北京别墅供应量正在下降,从7633套将至2020年的4487套,今年1-7月别墅成交量同比2020年增长58%,别墅市场供求关系略现紧张。另一方面,受限墅令影响,北京将不再供应容积率1.0以下的住宅用地。

  能够同时满足1.0容积率且总价不到800万的金隅上城郡,拥有着同价位普通商品房都难以企及的标准,用如此价格可以买到面积更大、更私密的别墅产品,让金隅上城郡不论在别墅还是普宅市场都将是稀有产品。

  总价800万起购置一套五至六环内 214平起步的叠拼或联排产品,用低总价换取大空间,可以满足一孩甚至多孩家庭的空间需求。项目自身配有6000平米的底商,依托社区商业可以满足日常生活所需,未来可享受未来科学城规划建设带来的交通、配套等多项红利。

  作为北京别墅市场中少有的1.0容积率产品,金隅上城郡用纯粹的别墅产品塑造纯粹的客群圈层。联排产品90%建筑面积在地上,让金隅上城郡拥有更大的居住尺度,让业主在此享受线、一二期交付 现房品质看得见

  凭借优越的产品力,金隅上城郡接连获得2019北京别墅市场套数销冠、2020年北京昌平区别墅市场套数销冠,获得买家的高度认可。金隅上城郡一期、二期产品现已交付,对项目感兴趣的朋友可以与项目取得联系前往参观。

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